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2018.09.04

【媒体聚焦】房地产做起来后,城市向何处去?

幸运飞艇投注 www.dlmingmo.com 来源:买房之前 公众号

作者:李咏涛


2018年夏季,深圳福田中心区的夜晚,可能拥有全世界最璀璨的天空。每到夜幕降临,数十栋摩天大楼共同表演着一致的色块、画面。7月首次灯光秀时,在朋友圈传遍的短视频,一晚上就吸引了数以十万计市民蜂拥而至,险些酿成险情。可是,在20多年前,深圳规划界展开了一场奇怪的讨论。讨论的焦点是:中心区和CBD到晚上没人了,变成空城怎么办?


20年前的论战:

深圳CBD晚上没人怎么办?


经过多番讨论,规划者认为深圳要超越华尔街,让CBD的夜晚也有人气,应该规划一定体量的住宅和商业。于是,在日本设计大师黑川纪章参与下,中心区有了一个充满理想主义色彩的商业规划方案:中轴线北部和南部规划的下沉式商业,并在西南侧设两个相连接的购物公园。

可是,住宅还好说,谁愿意在这里投资商场呢?当时,电商这个巨兽的牙齿还没长出来,但传统的百货商店被沃尔玛、万佳等仓储式商场击败,商场投资巨大、回报率低,大公司都不愿在中心区投资商业。

先是当时的“地产教父”王石拒绝了它。王石的《道路与梦想》中有详细记载。在此之前,亚洲金融危机影响之下,原本在深圳中心区拿地的新世界、新鸿基等香港富豪也大都弃之而去。

没办法,北区的中轴商业只好交给了国有企业办中心书城,下沉式的商业交给了两个公司,其中一个烂尾十年(后来被皇庭收购)。最受瞩目的购物公园,通过土地拍卖,一北一南,分别由国企城建和当时激进抢地的泰华拿下。城建集团先动工,然后化整为零全都卖给了小业主,套钱走人,让购物公园北区变成了一个大杂烩。而泰华资金链断裂,南区不得不拱手让人。世界级规划水平的深圳中心区,在商业规划上掉到了坑里。

仍然没有什么人对在这里建商场有兴趣。长期烂尾的大中华交易广场,周围都变成了菜地。这时候,旁边的星河国际作为CBD最大的住宅区,在深圳楼市一举成名,星河这家原本不大的房企声名鹊起,老板黄楚龙也因此看好深圳中心区的未来。于是,一咬牙拿下隔壁这块“公园”,星河邀请国际一流的设计公司来规划设计,并在建设完成后全部持有统一经营,最终造就深圳第一个露天型开放式的购物中心——COCO Park。

星河中心区物业一览


2005年开业后,COCO Park迅速蹿红,成为深圳新的商业地标。与后来的万象城相比,COCO Park对年轻白领的吸引力更强,还逐渐形成了深圳新一代酒吧文化区,并带动北区的转型升级。今天,COCO Park更像是一个深圳白领的线下的社交平台。很难想象,假如当时星河不接盘,或者像北区那样一卖了之,没有COCO Park的深圳中心区情何以堪。

引领城市向前,而不是掠夺城市资源,将给前瞻性的投资获得更好的回报。黄楚龙因此把星河的商业秘诀总结为:做企业要顺潮流而动,略微超前半步。星河因这次“半步”超前,在购物中心连锁发展方面成了深圳的领跑者,COCO系列已经在深圳拥有四、五家店。继COCO Park之后,星河又为中心区引进世界顶级酒店丽思卡尔顿。

2018年,恰好也是深圳中心区20年,成为中国产值最高的CBD,名副其实的深圳心脏。中心区的建设项目中,星河提供了最多的品种,涵盖开发,有住宅、商场、写字楼、酒店、公寓。在中心区,星河二字举目可见。

回顾这段历史,可以发现,在深圳一些重要的城市发展节点上,星河扮演者引领者的角色,通过带动城市发展获得企业红利,而不是相反。


烧脑的思考:

房地产做起来后,城市往何处去?


在现代世界大都市发展史中,房地产是个悖论,它既是城市发展最强大的动力,也会给崛起的城市戴上沉重的枷锁。对于中国来说,以深圳为例,因为用三十多年浓缩原本百多年的城市发展过程,这个悖论就更加强烈。因此,深圳房企,最先遇到土地资源短缺和房价高企的压力。在这种情况下,大部分企业向深圳之外扩张,从一线城市到二线城市,再到三、四线城市。星河也不例外,目前已进驻十多个城市。但是,在全国战略启动前,星河就开始尝试从房地产之外来参与城市生态系统。

2009年,星河采取了一个大胆的行动,向房地产之外迈出“半步”。此时,全球金融危机刚过,中国经济规模在国家大投资中快速放大,房地产投资、销售再度爆发。可是,星河在以房地产开发为主业的同时,转身杀入金融行业,入股阳光保险;2010年,投资10亿元成为深圳创新投的第二大股东。

深圳创新投被誉为中国本土风投的第一品牌,投资了近千个项目,140家被投企业在全球16个资本市场上市。星河的入股对其至关重要。时任深创投董事长的靳海涛,在星河30周年庆典上回顾这笔聪明的投资:“2008年是全球金融风暴元年,这笔钱对彼时的深创投至关重要。星河也因这次投资,获得了回报:一、品牌的提升,对各项业务都有帮助;二、扩大了星河的产业门类,形成了第二大产业;三、星河也得到了切实的收益。分红达到当年投资额的60%,投到深创投的股份升值了5倍;四、均投了85个项目,其中上市24个,占比28%。退出项目已超过星河整个投资额。”2015年,靳海涛离开深创投创办前海母基金,星河继续给予支持,成为其重要的投资者之一。

率先把稳赚不赔的地产红利,投资到孵化企业的股权投资上,星河从另一个角度服务和支持城市的进化。在中国,所有的城市最初都是依靠卖地、搞房地产发展起来的,深圳也不例外。但深圳的成功在于,早在九十年代初,就开始发力金融、高科技行业,把低端产业赶到东莞去。很难说是误打误撞还是高人指点,星河学习深圳的成功经验(假如深圳是一家成功的企业),在深圳本土房企中第一个向金融、产业方向发展。通过深创投等合作伙伴,星河把房地产红利转移到更需要资金支持的股权投资上,培育了大量深圳本土创新企业。

正如靳海涛所说,星河很快懂得了产业在城市中的价值。此时,深圳产业正在进行痛苦地升级,大量深圳企业外迁内地、东南亚高房价也在倒逼这一升级。2014年,深圳头号企业华为,在松山湖底价拿了一块很大很大的地,为部分业务撤离深圳做准备。任正非批判深圳开发商,“深圳房地产太多了,房子太贵了。”深圳市政府开始实施产业护城河计划,从各方面保护和支持产业基础,特别是高端制造业和研发基地、总部基地。

星河已经在行动,做出了一个战略决定。总裁姚惠琼表示,发展产业地产是星河创立以来的第二次重大战略变革。也就是说,让地产服务产业,而不是以卖楼为唯一追求。在距离华为总部不远的坂田雅宝,星河规划建设了一个面积160万平方米的产业园区——星河WORLD。这在深圳房地产史上,是一个里程碑式的项目。为扶持产业,星河推出“产权换股权”运营模式,与龙岗区政府、深创投共同推出5亿元红土星河创业投资基金,用于孵化创新企业。按照黄楚龙的计划,星河产业的目标是为城市“留产业、留人才、留税收”。据估算完全建成后,星河WORLD将为深圳龙岗区带来100亿元的新增税收,近1000亿元的年产值。如果仅仅从数字上看,华为部分业务搬走的损失在很大程度上被填上了。


深圳星河WORLD


中国改革开放40年之际,深圳面临的土地资源严重匮乏、房价和物业资产价格高企的矛盾更形突出,城中村公寓租金上涨、旧城改造,凡是涉及这一领域的,都引发巨大社会争议,使当事者寸步难行。2018年夏天,华为8000多人正式从深圳搬往东莞松山湖;富士康工人担心房租上涨反对万科城中村发展计划,给深圳和深圳的房企以巨大的警醒。

对房地产的态度,摆在深圳面前,也摆在万科、星河等以房地产为主营收入的企业面前。对于一个想做500年的企业(星河董事长黄楚龙的口头禅),不能再片面发展以销售和涨价为导向的房地产了。星河WORLD项目的成功,也让星河有信心将房地产不再作为唯一重要的业务,就像杭州的良渚文化村项目促使万科转型为城市服务商一样。2016年,星河已正式将公司业务一分为四:地产、金融、置业、产业,并以此重构全国发展版图,在深圳房企中率先完成转型。与此同时,郁亮表态:今后不要再把万科跟开发商连在一起,万科作为房地产开发商的时代已经结束了。

告别房地产,并不容易。这是一场不断埋设伏笔,却难以预设结局的大文章。也正因为如此,星河、万科、金地等有志多元发展的企业故事更加刺激。被高房价困扰的深圳的未来同样令人遐想。


重新认识:

企业和城市最顶级的关系是文化


每天开张500多家公司,拥有近400家上市企业,7家世界500强——从这几个数字排列看,深圳企业物种的进化,形成了层层递进的关系,构成一个强大的生物体。

一个经常被问到的问题——为什么深圳的企业,都自认为携带“深圳基因”,以发扬深圳精神为己任?为什么其他城市的企业,这种城市情结就淡薄很多?有人称之为狭隘的“深圳主义”,也有人对此赞赏有加。

企业和城市之间的关系,首先是一种功利性关系。一个企业必须对一座城市有贡献,最低层次是税收,其次是就业,再次是对产业和产业链的价值,最高境界是对高级人才的吸引。但是,仅仅是物质性的指标,无法解释企业的深圳情结。通过研究深圳企业的历史可以发现,它们和深圳在最初就形成了一种文化共识。

华为奋斗者的精神,来自于深圳早年包括基建工程兵和拓荒牛;万科曾经的职业经理人文化的背后,是深圳宽松的思想观念;平安和招行是深圳勇于制度创新的产物。我一直以为,缺乏互联网文化的深圳,能有腾讯,完全是因为移民文化的造就,五湖四海的移民对沟通的需求极其迫切,从BB机的极盛,到即时通讯再到微信,是有因果关系的。可以看出,深圳不光在赚钱机会上,也在文化和精神观念上深刻地影响了她的企业。

奋斗者文化、相信市场、开放心态、创新意识,构成深圳企业共同的精神纲领,这是一个城市赐予她的企业的最大财富。

同样,既基于赚钱的目的,也超越于功利性,优秀的企业也在参与和影响着城市文化。

通过COCO Park,星河参与构建了深圳商业文化,并将这种文化从中心扩展至深圳关外。在COCO Park形成的休闲和酒吧文化,是一个非常独特的贡献。很久以来,除了外国人聚集的蛇口,深圳缺乏了酒吧聚集区,也因此没有形成非主流文化,而这种年轻、叛逆的文化是城市多样化的亮点。以美国硅谷的经验来看,也是科技创新的温床。一无名校、二无非主流文化,深圳怎么可能成为中国硅谷?总不能满足于硬件制造的创新吧?所以,我们有必要对COCO Park开放式街区的规划给予足够的敬意,使深圳在酒吧文化上有了一块阵地。

不过,星河给人印象更直观的,是佛教文化捐赠者的角色。就像美国大财团坚持对各种文化事业的持续赞助,星河是深圳最有名的寺庙弘法寺执著的捐赠者,每次举办大型活动,也会邀请高僧大德到场。你可以说这是企业领导人的一种喜好,但因为这种喜好有了公共性,就会演变为一种城市的文化,或者说去丰富城市的文化。每逢节假日,看到弘法寺的人流和香火,就会让人感到,宗教文化对一座奇迹城市、一座移民城市无可替代的归宿感。

教育,是星河全力投入的另一个文化领域。星河董事长黄楚龙、副董事长兼总裁姚惠琼对此十分看中,名校和优质教育资源,成了星河项目的标配。从深圳到广州,从惠州到常州,从甘肃文县到河南兰考,星河已在全国兴建了十余所学校。同时,星河与华南师范大学等名校开展跨界合作,为深圳引进了这一优质教育资源,并落地到惠州、广州等地。优质教育资源的匮乏,是深圳不亚于缺少土地的短板。万科、金地、星河等越来越多的地产资本进入教育领域,这种投入有趋利性,但最终会是这座城市最大的红利。

从星河和以上提到的深圳明星企业身上,可以发现,企业和城市的关系,不仅仅是功利性的,也有文化和精神上的连接,这种连接触点越多、互动越多,这座城市和她的企业就越有生命力。最近流行的一本大部头著作《规模》中,有这样一句话:“利用一座伟大城市的多样性提供的绝佳机会,促进人们的互动,并由此创造观念和财富,激发创新思维,并鼓励企业家精神和文化活动。这就是我们1万年前不经意间向城市化进程时发现的神奇公式。”


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